بدون شك براي شما هم پيش آمده است كه در پيش فروش آپارتمان مشكلاتي داشته باشيد. اين موضوع از زماني اهميت بسياري پيدا مي كند كه مشكلات و اختلافاتي بين خريدار و فروشنده به وجود بيايد به همين منظور طبق قانون پيش فروش مي توان به راحتي اين موضوع را حل و فصل كرد. در اين مقاله قصد داريم مطالبي را درمورد قانون پيش فروش آپارتمان به شما ارائه دهيم. اميدواريم تا انتهاي مقاله همراه ما باشيد.
شما مي توانيد براي هر گونه پيش فروش آپارتمان و خريد و فروش سريع آپارتمان به سايت املاك داران مراجعه نماييد.
تعيين قيمت
قانون پيش فروش آپارتمان
قانون پيش فروش در سال ۱۳۸۹ اجرا شد و طبق آن هر قراردادي و با هر عنواني كه دارد پيش فروشنده متعهد مي شود كه به عنوان مالك رسمي زمين، واحدي را تكميل يا آن را احداث كند. اين قانون تا زماني اجرا مي شود كه بعد از تمام شدن آپارتمان، به مالكيت پيش خريدار درآيد. براي انجام پيش فروش آپارتمان بايد طبق قانون ذكر شده يك پروانه صادر شده از طرف شهرداري داشته باشيد همچنين براي هر واحد يك شناسنامه فني تنظيم كنيد كه تمام مشخصات در آن بيان شده باشد.
بعد از آن پيش فروشنده بايد به گرفتن مجوز انتشار آگهي و تبليغات در خبرنامه ها و مطبوعات بپردازد. سپس بايد قرارداد پيش فروش را حتما در دفاتر اسناد رسمي تنظيم كند؛ زيرا تنظيم اين قرارداد بايد حتما توسط مشاوران املاك صورت بگيرد و در غير اين صورت جرم محسوب مي شود.
حتي سرمايه گذران نيز نمي توانند خودشان به تنظيم سند قرارداد بپردازند و از آنجايي كه مجرم علاوه بر حبس، بايد ۹۱ روز جريمه نقدي نيز بپردازد بنابراين بهتر است كه طبق قانون اين قرارداد صرفا توسط مشاوران املاك بررسي شود. چند قانون جديد براي پيش فروش وجود دارد كه در ادامه آنها را شرح خواهيم داد:
امكانات واحد
از جمله ويژگي هاي واحد مي توان به مساحت واحد، انباري و پاركينگ و همچنين به شماره طبقه اشاره كرد. همين‌طور واحدها داراي امكانات فني مانند سيستم گرمايش و سرمايش، نوع مصالح و موقعيت نيز هستند
تعيين قيمت
رضايت طرفين در قيمت آپارتمان بسيار مهم است و بايد طبق قانون تعداد اقساط و طريقه پرداخت آن بين دو طرف ذكر شود. همچنين بعد از آن پيش خريدار طبق پرداخت اقساط، صاحب آپارتمان پيش فروش مي شود.
البته بايد در نظر داشت كه طبق ماده ۲ قانون پيش فروش، حداقل ۱۰ درصد از قيمت كل براي سند رسمي ساماندهي مي شود و نمي توان خلاف آن كاري انجام داد. همچنين اگر كه پيش خريدار اقساط را پرداخت نكند پيش فروشنده وظيفه دارد به دفتر اسناد اعلام كند و از آنجا به پيش خريدار هشدار دهد. اين درصورتي است كه اگر اقساط را پرداخت نكند پيش فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد.
زمان تحويل ملك
طبق ماده ۲ قانون پيش فروش، زمان تحويل پروژه و پايان آن بايد مشخص باشد. تحويل ملك نبايد بيشتر شود و بايد طبق زماني كه مقرر شده انجام شود. در صورتي كه پيش فروشنده نتواند به تعهد خود عمل كند و در تاريخي كه وعده داده ملك را تحويل دهد، بايد طبق قانون خسارت آن را بپردازد.
حل اختلافات طرفين
بر اساس ماده ۸ قانون پيش فروش، در صورتي كه طرفين نتوانند باهم توافق كنند طبق قانون يك داور از طريق دادگستري انتخاب مي شود كه طرفين مي توانند از آن راهنمايي بگيرند و موضوع را حل كنند.
مساحت واحد پيش فروش
بر اساس ماده ۷ قانون پيش فروش ساختمان، اگر كه مساحت واحد طبق صورت جلسه كمتر يا بيشتر از اندازه تعيين شده باشد قيمت آن طبق قرارداد حساب مي شود. مثلاً در صورتي كه مساحت واحد آپارتمان تا ۵ درصد باشد هيچكدام از طرفين معامله نمي توانند قرارداد را باطل كنند. ولي اگر اين مساحت از ۵ درصد زيادتر شود فقط خريدار مي تواند قرارداد را فسخ كند يا اينكه مبلغي اضافه تر به پيش فروشنده پرداخت كند. همچنين خريدار مي تواند در صورتي كه مساحت واحد هاي آپارتمان كمتر از ۹۵ درصد باشد قرارداد را فسخ كند يا اينكه طبق نظر كارشناس از قيمت آن كم كند.
بيمه كردن قرارداد
طبق ماده ۹ قانون پيش فروش، پيش فروشنده وظيفه دارد ساختمان را بيمه كند و در صورت خسارت قبل از اينكه مبلغي پرداخت كند با استفاده از بيمه آن را تعيين تكليف كند. بيمه براي زماني مناسب است كه آپارتمان داراي خسارتي ناشي از عيب بنا يا عدم رعايت ميزان قانون است و با استفاده از بيمه ديگر خيالتان از اين بابت راحت است.
زمان تحويل دادن ملك
انتقال سند
بعد از اتمام ساخت و ساز ساختمان طبق زمان تنظيم شده در قرارداد و همچنين با تصويب مهندس ناظر، پيش خريدار مي تواند با ارائه مدارك به دفاتر اسناد رسمي براي ثبت آن به نام خود اقدام كند. پيش فروشنده مي تواند طي ۱۰ روز براي انتقال سند به دفترخانه برود و در صورتي كه اقدام نكند دفترخانه موظف است كه به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار را بررسي كند. بعد از انجام تمام تعهدات ذكر شده در قرارداد، طرفين وظيفه دارند قرارداد را به دفترخانه اسناد رسمي برگشت دهند.
مزاياي قانون پيش فروش آپارتمان
اين مزايا از طرفي به نفع پيش خريدار و از جانب ديگر به نفع پيش فروشنده است. مثلاً در صورتي كه پيش فروشنده در زمان مقرر شده، ساختمان آپارتمان را تحويل پيش خريدار ندهد بايد جريمه اي به پيش خريدار بپردازد. اين قانون براي پيش فروشنده نيز داراي مزايايي است به عنوان مثال در صورت پرداخت نكردن اقساط، پيش فروشنده مي تواند براي تنظيم كردن سند به دفترخانه اقدام كند و دفتر اسناد بايد طبق قرارداد به پيش خريدار اطلاع دهد كه به مدت يك ماه اقساط خود را پرداخت كند وگرنه پيش فروشنده مي تواند قرارداد را باطل كند.
سوالات متداول
سؤالات متداول در رابطه با قانون پيش فروش آپارتمان
تا اينجاي مطلب سعي كرديم كه تمام جزئيات مورد نياز درباره قانون پيش فروش آپارتمان را به طور مفصل بيان كنيم. در ادامه نيز به چند سؤال رايج در اين باره پاسخ خواهيم داد.
در قانون پيش فروش چه مواردي مهم است؟
در قانون پيش فروش مواردي مانند نشاني و آدرس احداث ملك، نام و ويژگي هاي طرفين قرارداد، امكانات و قابليت هاي واحد آپارتماني مثل مساحت، پاركينگ، انباري، تعداد اتاق ها و تعداد واحدها، معرفي داوران آپارتمان، صدور پروانه و توجه به تعهدات پيش فروشنده، ميزان اقساط و طريقه پرداخت آنها، زمان تحويل واحد آپارتمان و تنظيم سند رسمي آن، تنظيم قرارداد درمورد خسارات، تغيير قيمت، ضمانت و بيمه مهم است.
قانون پيش فروش ساختمان چگونه انجام مي شود؟
بر اساس اين قانون، تنظيم قرارداد بايد در دفترخانه اسناد رسمي انجام شود كه قبل از آن بايد پيش فروشنده ابتدا ساختمان را احداث كرده و سپس طبق قانون پيش فروش آن را به پيش خريدار تحويل دهد.
با راهنمايي كارشناسان مجموعه املاك داران مي‌توانيد ضمن خريد و فروش خانه و ويلا در اصفهان، از پيش فروش آپارتمان نيز استفاده نماييد.
